新华社发
最近，温州商品房土地使用权期满高额续费事件引起了热烈争论。该事件是住房用地制度渐近式改革之法规衔接不到位的反映，它显现了我国住房供应体系与政府住房制度目标的冲突。从法规衔接的连续性来看，《物权法》理应在商品房使用权期限届满后明确规定符合实际的用地续期价格和方式，但按现有的经营性用地使用权收取土地出让金的法律法规，商品房用地出让期限届满后，需递延缴纳下一出让期70年的土地出让金。显然，按现有商品房市场价格比例来续缴土地出让金，房产所有者是难以承受的。值得关注的是：我国在相当长的时期内商品房仍是家庭的主要资产，如何确定用地使用权续期的价格和方式，是现存体制亟须设法解决的问题。笔者认为，解决这一问题，需要重构住房供应体系框架，从顶层设计的层面统筹考虑。
1.批租制下土地使用权价值随出让剩余年限递减、到期限届满为零的事实，导致商品房资产价值在出让期限内逐渐贬值，但房地产价格上涨会使市场淡化这种贬值
在土地所有权与使用权统一的情况下，房地产价值由土地资产和房产资产两部分构成。土地资产价值随时间推移持续增加，是具有显著增值特性的金融资产；房产资产价值随时间推移持续贬值，是具有寿命期限的物理资产。无论是从理论还是从现实来考量，房地产资产价值变动均取决于土地资产价值增值与房产资产价值贬值的速度比率。在商品房用地所有权与使用权相分离的土地批租制度下，商品房资产中所包含的土地资产使用权不超过70年，这种景况会致使居民家庭拥有的商品房资产价值不可避免地要小于土地资产和房产资产的内在价值，并且会随着土地出让剩余年限的减少而逐年递减。以房产价值的变动数值而言，若房产的物理寿命为70年，则土地使用权出让期限届满70年后，商品房资产价值趋于零。
不过，从经济周期波动来考察商品房资产价值，尽管土地使用权价值总体上呈下降趋势并在出让期限届满时为零，但在土地出让期内通常会经历若干因经济周期波动所导致的房地产行业周期，这个周期会在一定程度上熨平商品房资产价格的波动。具体地说，单宗土地使用权价值在总体呈下降趋势的同时，也有可能随经济周期波动而出现阶段性波动，从而使商品房资产价格并不总是呈现下降趋势。例如，1998年我国住房制度改革以来，经济增长促进了市场经济主体对房地产物业的需求，基础设施投资增加、提升了房地产物业的效用，城市化进程加快刺激了房地产有效需求，这些因素致使新增商品房用地使用权的出让价格不断上涨，不仅刺激了新增商品房市场价格的上涨，也刺激了土地出让剩余年限逐年减少的存量商品房价格的持续上涨，于是，市场普遍淡化了商品房价值在出让期的贬值。
2.房地产兼具消费品和投资品两种属性，但在土地批租制度下，商品房资产价格与其居住物业价值存在着严重背离
众所周知，房地产同时具有生活场所、生产资料和金融资产等属性，这些属性集中体现在房地产空间上。也就是说，房地产空间构成居民生活和厂商经营的不可或缺的要素。居民对房地产空间的需求，取决于家庭收入水平和占有居住空间相对成本的大小；厂商对房地产空间的需求，取决于产出水平和使用空间的相对成本。居民或厂商作为租赁者，要支付使用该空间的承租租金；居民或厂商作为所有者，要支付与该空间所有权相联系的资金成本（虚拟租金）。另一方面，商品房的资产价格构成还包括土地使用权重置成本和建筑物重置成本；建筑物重置成本由建筑材料成本和人工成本构成，其在较长时期内相对稳定，土地使用权重置成本则会随土地出让市场即期交易价格的变化而变化。因此，商品房资产价格通常会随土地使用权出让价格的上涨而上涨。
商品房资产价值有两个确定的基点，一是租赁市场上以承租租金水平确定的居住物业价值，一是既定土地供应水平下商品房重置成本所决定的资产价格。政府调控住房市场的宏观价值目标，理应是房地产消费属性所决定的承租租金与房地产资产属性所决定的虚拟租金的大体均衡，即商品房的居住物业价值与资产价格的偏差不大。我国商品房用地一次性收取70年土地出让金（部分城市在改革初期有出让期限小于70年的情况），房地产资产价格中包含了70年土地使用权的租金价格，这便造成房地产资产与居住物业具有不同的市场价值格局。其实，居住物业价值是由房地产使用空间决定的，这种使用空间天然合理的价值衡量单位是年份，换言之，居住物业价值应该以年为单位进行衡量。但是，按年计算的居住物业价值只含有1年的土地使用权租金，它是使用居住物业成本的一部分；当房地产资产价格中含有了70年的土地使用权租金，土地资产便有了期权性质，这与按年计算的居住物业价值存在着较大的差异，从而使房地产资产价格背离了居住物业价值。
以上情况表明，我国房地产投资实际上可以分解为两个部分：一是对房地产居住物业价值的投资；一是对土地使用权价值的投资。事实上，房地产的消费性需求与投资性需求存在差别，这种差别体现在商品房、限价房、廉租房、经济适用房、公共租赁房、城中村民居在消费性需求层面上可以相互替代，但对房地产资产尤其是对土地使用权的投资性需求，其投资效用则不具有替代性。我国现阶段对商品房的需求，是消费性需求与投资性需求的混合，并且对土地使用权的投资性需求有愈演愈烈之势。正是这种持续而庞大的土地使用权的投资性需求，推动着商品房资产价格的持续上涨，使商品房资产价格越来越背离居住物业价值。在笔者看来，商品房市场这种消费功能让位于投资功能，从而造成住房民生问题严重和住房资源极大浪费的局面，在很大程度和范围内与现行的有关制度安排相关。
