作者：华东师范大学终身教授张永岳
习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。这一指示明确了购租并举的重要价值，对于深化住房制度改革、加快发展住房租赁市场意义重大。
有助于增加居住福利
加快发展住房租赁市场，目的在于和购房市场一起形成互补效应。从我国住房供需实际情况看，住房租赁市场在市场需求培育、价格走势及增加居住福利等方面具备一定的优势，能够发挥新的作用。
一是市场需求培育。传统购房市场作为主流的住房市场，已成为房企投资、居民进入的主导市场。相比来说，租赁市场的需求容易受到忽视。但实际情况是，租赁需求虽然是个性化、碎片化的，但其累积市场规模不会比购房市场小。眼下部分机构之所以积极介入租赁市场，就在于其认为租赁需求正在创造一个行业创新的风口和空间。由于租赁群体数量多、单笔租赁交易成本较小，其背后的金融风险是小于传统购房市场的。
二是缓冲价格走势。从我国租房和购房市场的价格走势看，两者既有相似性，也有不同的特点。一方面，租赁市场和购房市场的价格走势相似，体现出价格传导效应。另一方面，房租波动幅度要小于房价波动幅度，说明租赁市场整体偏温和。其背后的含义是，租赁市场更直接体现居住而不是投资功能。因此，在房价上涨过程中，租赁价格可起到程度不等的缓冲作用。
三是增加居住福利。相对于购房价格来说，租房的居住成本相对低，并且是分散支出。只不过由于过去房价的投资效应及租赁关系不稳定，使得住房租赁市场的功能发挥不充分。这一情况正在发生变化，有望切实增加相关群体的居住福利。
加快发展要有关键举措
第一，要有效增进居住福利。
相对充足的房源供应，是租赁市场健康发展的重要前提。从国家供给侧结构性改革的思路看，积极收储社会房源、增加租赁型公寓的用地供应，是确保高效供应的前提所在。
公平高效的分配机制，既有利于推动租赁价格的透明，也利好居住需求的积极释放。在租赁市场的发展过程中，搭建公共信息平台非常关键。在这个平台上，包括监管方、出租者、承租者、中介方等各主体可以达成信息沟通，进而促进房源、中介服务、监管服务等资源的充分供应和市场消化。
建立通畅规范的人员、资金、技术等退出机制，是规范市场交易的重要保障。对于部分投资者来说，参与住房租赁市场的改革，除了考虑收益回报等常规指标外，还特别重视资金退出的模式。只有建立资金进出的便利渠道，租赁活跃度才会得到实质性提高。
第二，为租赁市场的健康发展提供更佳的政策空间环境。
住房租赁市场一直是作为非主流的市场形式而存在。但新形势下，租赁需求的释放规模在扩大，而且其在解决居住问题上有独特的优势。通过赋予更高的市场地位和更大的政策支持，此类市场将扮演更为重要的角色。
当前，相关宏观政策的目标指向较为清晰，即“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系”。为此，国务院及各地陆续出台的一些政策，还为解决相应的政策配套和机制建立等问题打开了通道。
例如，租金收入和个税抵扣等政策如何进行挂钩，房屋资产托管的商业模式和路径是什么，租赁行为如何享受户籍、居住证等隐性福利。又如，现有工业用地、集体用地上能否建设公租房，某些过剩的商办楼能否改性质为租赁住房，等等。相信在国务院的指导下，从实际出发，因地制宜地处理好各种问题，将有力推动租赁市场的规范、繁荣。
第三，在政府指导下，统筹建立既规范有序又有市场活力的住房租赁体系。
这个体系涉及的市场主体，既包括监管机构、出租者和承租者、机构投资方，也包括类似税务、会计、律师等配套行业的机构。只有这样，才能利于优质资源的集聚。
需要警惕的是，在租赁市场的发展过程中，存在鱼龙混杂的状况。比如，部分机构以融资或争取风险投资为主要目的进行住房租赁项目。又如，租赁企业规模是否越大越好，租金回报周期过长问题如何解决，市场供应是否会过剩等，都需要予以明确或加以必要的引导。总的来看，市场竞争并不代表可以无约束的竞争，企业应该对市场规则抱有敬畏之心。
